これまでお話してきたとおり、地主にとって底地とは収益性・流動性が悪く、借地人が住んでいるため転用もままならない資産だといえます。大昔から借地人にタダ同然の金額で貸していたのにいつの間にか借地人に大きな顔をされ、あげくの果てには借地権の買取りを要求されるなんてケースさえ耳にすることがあります。
このように厄介者で第3者への流通は困難である底地ですが、相続時には路線価×（1−借地権割合）の金額で評価されます。つまり借地権割合が6割ですと底地は路線価の4割で評価されるわけです。意外と高い評価がされるとお思いになるのではないでしょうか。底地は第3者には売却できないのに、相続時には高い評価をされてしまうお荷物な資産なのです。そこで地主はどうするかというと相続時の物納用財産として考えてらっしゃる方が多いようです。相続税を現金で納めたくても納税することができない、延納も難しいという場合に底地を直接物納するわけです。
地主にとっては、これまでの煩わしい借地人との関係が無くなるうえに高い価格で引き取ってもらえ、さらに譲渡税もかからないとあって一石三鳥といったところでしょうか。しかし、現実にはそう簡単にはいきません。物納を実施した場合、地主に代わって、国が所有者となります。国も無条件で物納を認めてくれるはずもありません。物納が適格か否かさまざまな点を調べて、不備が発見されると補完を指示します。
普通の更地と違って、旧来から借地人が居住している底地は未整備の状態になっていることが多々あります。境界や借地境が未確定であったり、前面道路の接面基準を満たしていなかったり、地代の支払が行われていなかったり、受取っている地代の水準が安すぎるというように枚挙にいとまがありません。そんな場合に底地ファンドを活用した解消法があります。底地ファンドでは一団の底地であればそのような物納不適格の底地であっても投資適格として投資を行なうことが可能です。
値段は安いが、物納できなければ所有していても相続時に高い評価をされる分、損だから売却してしまおう。こんな思考でファンドを投資対象として見るのでは無く、地主さんの立場から底地の解消法の一手段として活用することも面白いのではないでしょうか。あなたのご所有の底地は大丈夫ですか？ |
