| 第7回でも述べましたように、投資した底地を借地人に売却できる確率は約80％程度といえるかと思います。これは過去のファンドのトラックレコード及び底地買取業者の過去の実績を参考にしてみるとほぼ同じ結果ででていることからも説明できます。そういう意味では、底地ファンドにおける出口戦略としては、まず第一の出口として借地人への売却が想定されます。では残り2割の売残りについてはどのような対策を立てるのでしょうか。第二の出口対策としては、借地権・底地の同時売却もしくは借地権を底地権者が一旦買取り底地と一体の所有権として第3者に売却する手法が検討できます。さらに、第一、第二の手法が使えないとなると底地のみを第3者に転売する方法を検討することになります。その他等価交換といった手法も開発可能な一団の底地であれば検討が可能になりますが、手法としては活用対象がどうしても限定的とならざるを得ません。キャピタルゲイン（売却益）についても第一の出口＞第二の出口＞第三の出口というように順に少なくなっていきます。当然、ファンドを運営する立場としては第一の出口である借地人への売却を前提に交渉を進めていくことになるわけです。このようにキャピタルゲインが主目的である底地ファンドですが、インカムゲインとして地代の収入も馬鹿にはできません。第5回で底地の地代水準が非常に安いというお話をしましたが、底地のバリューアップ（価値向上）を狙うために地代の改定を行うことを検討する場合もあります。バリューアップ（地代改定）を実行した後、第3者に底地を売却するという手法も検討するわけです。地代の改定については建物賃貸の場合も同様ですが、当然借地人の意向を踏まえつつ行わなければなりませんので注意を要します。 |
