底地ファンドで取得する底地はどういったものが理想的なのでしょう？
一番良いのは、住宅地の自己居住目的（自宅）で利用している建物の底地を一団地として複数取得できるケースです。なぜ、そのような底地が良いのかというと自宅として利用しているということで、借地人側は『借地権→所有権としたい』という気持ちが貸家・アパート等に比べると格段に高くなるからです。底地ファンドの収益の仕組みは第1回で説明したように基本的に借地人への売却によるキャピタルゲインから成っています。そのためには、まずは借地人に購入の意思があることが大前提になってきます。自宅はその条件を最も満たしている利用形態であるといえます。では、底地ファンドは自宅として利用している建物にしか投資できないのかというと、答えはNOです。選り好みをすると、物件投資はなかなかできないのが現状です。底地といえども競争相手はいるものです。贅沢を言っているうちに、競争相手に物件を持っていかれてしまいます。実際には自宅の他に貸家・アパートであったり、商業地のテナントビル等にも投資を行なっています。なかには、借地人が遠方に居住している商業地のテナントビルという物件さえもあります。では、どこに基準を置いているのかといえば、『一団地（複数）の物件で取得する』ということです。その中には当然、良い物件もあれば悪い物件も存在します。なかには無道路地の物件や境界の未確定、測量のされていない物件といったものも存在します。玉石混合といったところでしょうか。その中から、良い物件で高い収益を上げることで、結果的に売れ残りが発生した場合でもその損失をカバーすることが出来る仕組みというわけです。
このような投資手法でリスクがどれ程あるのか確かなことは分かりませんが、10件の一団の底地に投資した場合、借地人に買ってもらえる確立はおおよそ8割ぐらいではないでしょうか。借地人の方からすると、『所有権としたい』という気持ちがそれだけ強いということの裏返しだということです。逆に言えば、一物件であれば自宅利用の建物の底地であっても投資適格か否かはその他の諸条件を調査したうえでなければ、すぐにYESとは言えないということです。既に地主が直接声をかけているけれど、多額の借金があったり、係争中であったり等の理由で借地人には底地の購入ができないといったケースが想定されるからです。 |
