Ｑ：
静岡県駿東郡小山町から70歳地主の相談者。
500坪の敷地にテナントが5軒。3軒は営業中だが2軒が店を廃業している。それぞれ約60年目の借地期間になり、地代は年払い、5軒の地代合計から固定費を差し引くと年間60万円の収益で場所、面積からすると全く割りに合わない。2軒廃業したのをきっかけに随時、土地を返してもらう様にしたいのだが、何をどっから手をつければ良いのか、折衝方法等含めアドバイス頂きたい。
Ａ：
まず状況を整理すると5軒共借地契約である。地代はきちんと支払われているが、半世紀以上貸してあるのでスタートから追ってくれば当然地代は現時点で間尺に合わない。（長期借地の宿命）店を止めた2軒から取り合えず返してもらいたい。尚、各店舗は途中で手を入れてはあるが、築60年木造なので一応廃屋に近い状態である。
さて、ポイントは店を止めた2軒への切り出し方である。先方が賃貸借を止めて土地を返却したいとの意向であれば主導権は地主。こちらから土地の返却を切り出すのであれば主導権は借地人。ここの押さえが重要で、後々影響してくる部分である。
まず，前者で進む場合、借地人の建物を時価で買い取り借地契約は破棄か終了で処理する。
建物は築60年なので限りなく0に近い価格となる。よって地主の思いやり価格が設定できる。それと契約終了が明確でないと借地部分の贈与税が課せられる為、くれぐれも借地契約は終了処理は必然！
建物解体費用は地主負担となるが、借地権の買取りを考えれば負担は軽いはずである。
後者で進んだ場合、借地権の買取交渉となる。税務署備え付けの路線価表の借地権割合が基本になるが、折衝により変えられるので交渉の腕次第。買取条件として更地渡しにしておけば解体費用の負担は免れる。
前者、後者共建て替え、増改築等の承諾は拒絶が大前提である。
更なるポイントは今回の2軒も各々の個別交渉を旨とし、なるべくそれぞれに特典を付ける事。例えば支払い額も他より若干優位であるとか、引渡し条件や期間等で特別考慮するなどである。
地主一人に対し複数の借地権者の場合、団結されるケースが多い。その時に必ず比較対象される。自分の条件が他と比べて優位あるいは同等であれば、まず問題ないのだが、ここで差が判明すると全て終わりである。要注意ポイント！
以上要点説明のみの回答になりましたが、御参考下さい。
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