Ｑ：
アパートを3棟持っていて、長年順調に運営してきましたが、ここ2〜3年空室が増えてきました。入金、維持管理全て自分でやってきた為、ここへ来て大変になりました。遅れた家賃の催促や入居の依頼にあちこちの不動産会社へお願いしたり、建物の修繕も15年経つと結構でてきて、その都度大工さんの手配も苦労します。この際管理会社へ任せてお願いしようと考えているのですが、管理形態はいくつかあるのでしょうか？又、注意点も合わせて教えて下さい。
Ａ：
中々御自分で全てやられるのは大変ですし、空室が出て来たのも個別理由と業界理由両方からの検証の必要があります。今後の維持管理運営をプロに一任するという判断は、大きく捉えた場合ある意味賢明かもしれません。
というのは、これからのアパート経営は素人には非常に厳しい側面が表出しだしているからです。
一つには世帯構成の大々的な様変わり、二つ目はアパートも商品と考えると家賃を下げれば入るとは行かなくなってきた事。 三つ目が立地条件による差が顕著になってきた事。
管理会社の選択は状況判断が的確にできるか？連絡、情報伝達が正確であるか？誠実か否か？（アドバイス能力の有無）を基準に選考されればまず間違いないでしょう。
管理には
（1）入金管理及び入居者管理、管理料 家賃の3％位
（2）（1）＋建物の維持管理（建物の廻り、駐車場共有部分の定期的清掃）管理料 家賃の5％位
（3）（2）＋入金保証（家賃の遅れ等を立て替え払いする）管理料 7％〜10％位
があります。 最適方法を選考して下さい。それともう一つの方法がサブリース契約です。管理会社がアパート一棟丸ごと大家さんから借り上げ、それを一般に貸し出すというやり方です。入居者があっても無くとも、当初の契約家賃金額は一定して入ってくる利点はありますが、当然又貸し形式ですから今まで貸していた家賃と同額とはなりません。低くなります。そして免責期間が1〜3ヶ月あります。
入ってくる賃収は減額されるが一定額が保証されるメリットは捨て難いといえるでしょう。但し、全てのアパート、マンションを無条件で借り上げる事は昨今ありません。基準は厳しくなりつつある様です。 |
