LTVとは何でしょう。聞きなれない言葉かもしれませんが、Loan to Valueの略で借入金・社債等の負債額を資産価値で割った比率のことです。図−1を例に取ると、＜ケース1＞のLTVは50％になります。総資産が20億でその内負債が占める割合がちょうど半分（50％）になるわけです。ただし、厳密に言うと総資産の価値は
資産を取得した際の簿価ではなく、時価で計算したベースの価値になります。（今回は時価を勘案しない場合で説明します。）＜ケース1＞の場合、金利2％ですと、支払利息が20百万、仮に配当が5％とすると配当原資が50百万となるわけです。その場合に、金利が2％上昇するとどういう影響を受けるのでしょうか？＜ケース1＞の場合には2％の上昇に対し、配当が2％下がり3％となるわけです。つまりLTVが50％の場合、金利上昇以外の条件が全く変わらないとすると金利上昇と同じ分だけ配当利回りは逆に低下するということです。
続いて＜ケース2＞ではどうでしょうか。LTVが75％と高くなっていますが、その場合に＜ケース1＞と同条件の金利上昇が起こった場合の影響を見ていきましょう。金利が2％上昇すると、支払利息は30百万から2倍の60百万となり、利息増加分の30百万が利益圧迫要因となり、残る配当原資は10百万ということになってしまいます。結果として配当はたったの2％ということになります。このことからもお分かりの通り、LTVは数値が小さいほど安全性が高いということがいえます。LTVの比率が高ければ、それだけレバレッジ効果も大きくなりますが、その分金利上昇時のリスクは相当高いということがお分かりになるかと思います。
○ 用語の解説
・レバレッジ効果
レバレッジとは「てこ」を意味し、小額の投資資金で大きなリターンが期待できることを「レバレッジ効果」といいます。効果が得られる条件として、不動産本来の収益率（投資利回り）より、借入金利が低いことがあげられます。
|
