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知って得する不動産証券化講座
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第14回:不動産証券化スキームについて その(4)
YK-TKスキームは有限会社+匿名組合のローマ字の略で証券化用語として用いられています。私募ファンドを中心として、使い勝手の良いスキームとして良く用いられます。スキームの中身については、SPC法のスキームとほぼ似通った形となっており、有限会社をSPCとして用い、ケイマンSPCや有限責任中間法人を活用し倒産隔離の仕組みを作っています。匿名組合の活用によって組合利益を匿名組合出資金への配当とすることで損金扱いすることが可能となります。デット利用をする場合は、信託受益権を利用するケースが圧倒的に多く、全額エクイティによる運用を行うケースでは、不動産を信託受益権化せず現物不動産のまま受け入れる代わりにW-SPCという有限会社(SPC)を2つ利用するケースもあるようです。このように案件の性質に応じて柔軟なスキームの構築が可能であることがYK-TKスキームの最大の特徴です。さらにスキーム組成も法律の制約が少ないためにコスト的にも時間的にも他のスキームと比べ手軽に構築できます。そのような理由で、私募ファンドでも多く用いられるわけです。反面、投資家への説明責任(アカウンタビリティ)という面では、不十分なファンドも散見されるようです。また、平成16年12月には証券取引法が改正され、匿名組合契約に基づく出資についてもみなし有価証券化されることになりました。これにより、投資家への資金募集行為自体が厳格化される等、YK-TKスキームについてもより金融商品的な色彩が濃くなり、これまで以上にファンドの運営管理体制、投資家への説明責任といったことについて規制が強化される可能性もあります。


○ 用語の解説
ケイマンSPC
タックスヘイブン(またはオフショア金融センター)の代表的なものの一つ。投資利益や分配金に対して合法的に税金を免除・軽減している国や地域。証券化の倒産隔離スキームに利用されている。違法な脱税行為への利用指摘等批判もある。

有限責任中間法人
基金の拠出者と議決権を担う社員とを完全に分離していることが特徴。倒産隔離スキームに用いられる。ケイマンSPCに比べ、コストが割安等使い勝手が良い。

イメージ図
著者:TFP不動産コンサルティング株式会社
宅地建物取引主任者
2級ファイナンシャル・プランニング技術士
中尾 健
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