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第13回：不動産証券化スキームについて　その（3） 日本初のREITは、2003年9月10日に2本上場し話題になりました。ところが翌日ニューヨークにて爆弾テロによる世界貿易センタービルの爆破が起こり、REITの先行きが懸念されたりもしましたが現在のところ順調に推移しています。上場28本、時価総額約2兆9千億円（2006年1月6日現在）の規模にまで膨れ上がっています。当初はオフィスビル専門のREITしかなかったのですが、その後用途についても広がりを見せレジデンス、商業施設、物流施設、ホテル等さまざまな物件に投資を行っています。またエリアに関しても同様に東京都心の投資に始まり、引き続き首都圏が中心ではあるものの大阪、名古屋、福岡等地方に広がりつつあります。 このJ−REITの組成のための法律の基になっているのが投資信託法です。2000年5月投資信託法の一部改正が行われました。改正前は主として有価証券とされていた投資信託の運用対象（特定資産）の範囲が不動産等へと範囲が拡大されたのが主な改正点です。この改正により不動産投資信託（J−REIT）組成のための土壌が整ったというわけです。J−REITの仕組みは図のように投資家から集めた資金を合同して専門家に委託して各種資産に投資・運用して、その成果を分配するという資産運用型の集団投資スキームとなっています。そしてJ−REITの場合は、投資法人制度によるクローズドエンド型を利用しています。投資法人の特徴として、投資主総会や役員会を設置して投資家のガバナンス機能を確保したり、投資家に株式会社と同様の権利を付与している点などがあります。また市場取引により換金性を確保しており、払戻しによる換金を行わないクローズドエンド型で不自由しない仕組みとなっているわけです。 REITの世界規模と比較すると、J−REITの規模はまだまだ拡大の余地があり、今後も投資対象資産、時価総額ともに増加していくものと思われます。 ○ 用語の解説 レジデンス 住居、一般的に不動産用語としては賃貸用マンションを指す。 ガバナンス 「統治」、「共治」などと訳し企業や国際社会も含めて管理運営システム全般を指す。 著者：TFP不動産コンサルティング株式会社 宅地建物取引主任者 2級ファイナンシャル・プランニング技術士 中尾　健 1　2　3　4　5　6　7　8　9　10　11　12　13　14　15　16　17

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