不動産特定共同事業は何なのかを説明する前に不動産特定共同事業法（以下「不特法」と省略します。）が施行された背景について簡単に触れます。バブル全盛の頃は個人の投資意欲も旺盛で不動産小口化商品への投資も91年には1,230億円にも達しました。ところが、バブル崩壊で運営事業者が倒産をし、投資家に被害をもたらす事例が発生しました。これではいけないということになり、投資家の保護を目的に『不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引から生ずる収益等の分配を行う行為』を運営する事業者を許可制にして法規制を強化することで事業者の倒産のリスクを少なくしようという方向で法律が作られました。具体的には、資本金が1億円以上必要、宅建業者免許、金融庁長官の許可を要するといったような具合です。そのような背景もあり、許可業者は約100社と限定的になっています。
ただし、設立当初から比べると不動産証券化商品の認知度も上がり普及してきたため、最近では緩和の方向で協議されているようです。
この不動産特定共同事業を利用した商品には課題があります。それは第6回でもお話させていただいた『倒産隔離』の問題です。現状、不動産特定共同事業を利用したスキームについては倒産隔離の機能が付与されていません。事業者を許可制にして厳格化することで許可業者が限定的と申し上げましたが、裏を返せば、倒産隔離の図れないスキームのため運営事業者の信用に依存するしかなく、審査にあたっては厳しくせざるを得ないということです。今後、不動産特定共同事業法を利用したスキームの促進させるには、この倒産隔離型のスキームの創設が期待されるところです。
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