1989年後半のバブル崩壊以降、日本は経済のグローバル化、少子・高齢化問題、金融機関の超低金利政策、年金破綻問題、地震発生リスクなどを抱え、今や何かアクションを起こさなくては資産を構築はおろか、保護すら出来ない状態になっていると言っても過言ではありません。
個人資産を構築する上でポートフォリオの中の資産に不動産を組み込むことは、株式・債権市場との関連性の低さや、世界の富裕層が不動産を所有しているという事実から必須であると考えられます。
また、不動産は有形資産であり、他のマーケットとの関連性が低く、分かりやすく高い収益性があるということ、そして税制面のメリットが期待できることから資産構築・保護に最も優れた資産であると世界的に認められています。
さらに、不動産を投資する際に絶対に分析しなくていはいけないポイントが4つ存在します：
（1）不動産物件が存在する都市の人口統計
（2）都市経済基盤
（3）都市の自然災害の有無
（4）不動産に関する税制
日本の不動産市場では残念ながら、上記のポイントを十分に満たしているとは言えず、本当の意味で不動産市場が成熟するにはしばらく時間がかかりそうです。
近年、日本ではJ-REITが注目を浴び、国債、預金金利を凌駕する高いリターンを投資家にもたらしています。しかしJ-REIT各社は、それぞれの商品に組み込ませる“目玉物件”確保の為に獲得競争が過剰となり、必然的に不動産の調達費用が高くなってしまいます。この結果、利回りが3％を切るのはそれ程遠くないことでしょう。
また数年前までは外貨預金が一般化されていなかった日本ですが、今はごく一般的な金融機関が外貨預金のサービスを提供するようになってきています。そしてJ-REITが注目される今、利回りがそれよりも遥かに高い本場アメリカのREITが注目されるのは時間の問題です。実際、野村不動産はアメリカのREITを取り扱っています。
しかし、世界的な“投資オンチ”で名高い日本人投資家の“投資の考え方”を海外に向けさせるのは、感情が混入する為に難しくまだまだ時間がかかることでしょう。
その中で、冷静にアメリカ不動産のパフォーマンス、安定性、リスクなどを投資対象として分析すれば、おのずとそれが優れた投資先であることをご理解頂けるはずです。
次回からは“投資の実践編”と題して具体的な投資例などを紹介します。 |
