今回は、第1回「図1アパート・マンション経営事業計画フロー」のステップ2市場環境についての事例です。成功失敗事例第1回にリンクアパート経営も事業です。計画どおり入居者が入らないと事業が成り立たなくなり、収益事業とは逆にアパートが不良資産になってしまいます。賃貸マーケットをマクロ環境、ミクロ環境から十分チェックして始める必要があります。この辺のところは賃貸経営入門講座の3回・土地神話の崩壊、4回・賃貸マーケット、5回・デフレ時代のアパート経営、
6回・アパート経営のミクロ環境でお話しましたので、お読みください。
アパート経営での最大のリスクは、空室です。このリスクそのものをヘッジする方法として、所有するアパートを不動産業者が一括借り上げをし、他に転貸する「一括借り上げ方式」と「法人一括借上げ契約」があります。前者は、賃貸経営入門講座の8回アパート経営の目的でお話しましたので参考にしてください。後者は企業に一括してアパートを賃貸し、企業が社宅等に活用します。オーナーとしては空室の心配がなくなります。
今回はこの法人一括借上げ契約での失敗事例です。こうしたリスクを減らす契約方式にも、環境変化によりリスクが生じます。特に企業の倒産リスクにも配慮し、弁護士との相談し対策を講じた契約書を作成しましよう。
事例1
Ａさんは、甲社と法人一括借上げ契約をしていました。ところが、折からの不況にあい、甲社は倒産してしまいました。そこに入居している社員は、そのまま住み続けたいと希望しています。Ａさんは、住人とも付き合いがあるし、アパート経営上、これからまた入居者を募るも大変です。具体的にどうすればよいでしょう？
ファイナンシャルプランナーからのアドバイス
(1)破産管財人と交渉し、倒産会社との借家契約を合意解除
(2)新たに入居者との借家契約を締結
(3)(1)、(2)を平行して行う、(2)が先になると法的根拠が無いものが住むことになる
(4)倒産した会社が家賃を滞納していれば、保証金から差し引きできます
(5)元社員との借家契約ですが、従来の法人契約の内容に準じるものにすべきです
(6)問題になるのは、保証金や敷金です。破産管財人がその負担を認めない可能性があります。交渉が必要です
(7)元社員とも話し合い、転居コストを考慮して頂き、新たに保証金や敷金を求めることも必要です
事例2
Ｂさんは、乙社専用の社宅にするという条件で、乙社の希望を入れ、共同の食堂、会議室を設置した特別設計のアパートを建て、乙社と一括借上げ契約をしました。ところが3年経過し、甲社はリストラ計画を発表。福利厚生制度を見直し、社宅制度を廃止し、法人一括借上げ契約の解除をＢさんに申し出てきました。
Ｂさんは、このアパートは社宅用として特別な仕様なので、一般のアパートでは貸すことができません。そうすれば良いでしょう？
ファイナンシャルプランナーからのアドバイス
(1)ポイントは契約書の内容です。乙社が解約を申し出た場合、一定期間後一方的に契約終了できる条項が入っているか？確認する
(2)Ｂさんのような特別仕様のアパートであれば、契約期間の解約は原則認めないのが一般的です
(3)解約を認めない契約の場合には、乙社が差し入れた保証金は全部または一部を没収・契約期間満了までの家賃の請求ができます
(4)解約を認めた契約で、ペナルティ条項が無い場合は、交渉が必要です。特別仕様を改築し一般的なアパートにするための改築費の負担を要求しましょう
(5)解約条項が無く契約期間の定めが無い契約の場合には、民法617条が適用され、乙社は解約ができることになります
(6)解約条項が無く契約期間の定めがある契約の場合には、民法618条が適用され、乙社から解約ができないことになります
マーケティングコンサルタント
中小企業診断士
宅地建物取引主任者
西田 政彦 |
