今回は、アパート・マンション経営事業計画フロー（第1回）ステップ1．アパートの経営戦略における「収益確保・利回り」についてとりあげます。
高度成長時代の長期インフレが続き土地価格は上がり続ける「土地神話」が生れました。しかし、バブル崩壊によりその「土地神話」が崩壊し、不動産投資の価値基準は、土地価格から土地を活用して生み出す利益＝キャッシュフロー（※1）になりました。つまり、今日のようなデフレ時代における土地投資目的は、キャピタルゲイン（値上がり益）からインカムゲイン（賃料、配当益）（※2）重視へ転換しなければなりません。実際、土地の価格は土地を活用した収益力により二極化が急速に進み、キャシュフローを生む不動産だけが値上がりしています。
また、バブル崩壊後、預金金利は相変わらず低金利で、少子化と国の財政赤字により将来の年金は当てに出来ません。不動産の含み益、国の年金制度、預金の利息等、過去の安全な投資パターンは崩壊しています。資産の保全と増加、自分の老後への備えのためには自己責任による投資が不可欠となります。アパート経営も含め「収益確保・高利回り」を考えた不動産投資は、キャピタルゲインとインカムゲインの両方を持つ魅力的な投資といえます。
【事例】
Aさんは、5,000万円（諸費用込み）で中古のアパートを購入しようと考えています。家賃収入は月額25万円で、利回り6.0％ということです。アパート管理は管理会社に委託し、固定資産税や修繕費、管理費等の経費は毎月5万円になります。
Aさんは、このアパートを買うにあたってファイナンシャル・プランナーに次の3点の相談をしました。
1) いろいろな不動産投資における評価と方法がありますが、この物件の評価は？
2) 自己資金と借り入れの割合で投資利回りはどうなるのか？（借り入れ金利を3％とした場合）
3) 将来の売却の可能性をチェックして欲しい。仮に不動産価格が4,000万円になったら利回りは何％になるか？いくらの不動産販売価格であれば、4％の利回りを確保できるか？ |
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（※1）「資金の流れ」を意味し、資金の流出をキャッシュ・アウトフロー、資金の流入をキャッシュ・インフローといい、両方あわせてキャッシュフローという。
（※2）有価証券、土地等の資産の価格変動に伴って生じる売買差益。逆に、資産売却により、損失となった場合はキャピタル・ロスと呼ぶ。
次回に続く
マーケティングコンサルタント
中小企業診断士
宅地建物取引主任者
西田 政彦
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