Aさんからは、「アパート経営の所得税対策」相談に対する解決方法として、ファイナンシャルプランナーから(1)〜(3)手法の提案を受けました。
【解決方法】
(1) 不動産管理会社設立
・ Aさんの相続人のBさんが法人を設立、アパート管理を委託
・ BさんとBさんの家族が管理会社の役員に就任する
・ AさんとBさんの家族とで、所得の分散を図る
(2) アパートを相続人の法人に売却
・ Aさんの相続人のBさんが法人を設立
・ BさんとBさんの家族が管理会社の役員に就任する
・ 建物を相続人のBさんの法人に売却
・ 簿価による時価売買で、法人は安くアパートを取得できる
・ Bさんの法人は、高利回りの収益が得られる
・ 土地はAさんの所有のままにし、法人に賃貸する
・ AさんとBさんの法人とで、所得の分散を図る
(3) アパートを子供に贈与
・ 建物を相続人のBさんに贈与
・ 相続時精算課税制度（※1）を活用し、贈与税額を減額する
・ 土地はAさんの所有のままにし、Bさんに賃貸する
・ AさんとBさんとで、所得の分散を図る
Aさんは、ファイナンシャルプランナーと相談し、「アパートを相続人の法人に売却」方式を選択しました。
【 Aさんが選択した「アパートを相続人の法人に売却」方式による所得税対策】
・ Aさんの相続人であるBさんが有限会社を設立
・ 有限会社の役員にBさんとBさんの奥さんが就任
・ Aさんは有限会社にアパート（建物にみ）を簿価1,554万円で売却
・ 有限会社のアパート購入代金は銀行より全額借り入れ
・ 土地はAさんの所有のままにし、法人に賃貸する
・ 有限会社は通常の範囲でAさんに地代を支払う
・ 有限会社ではBさんと妻の二人が報酬を受け取り、3人でアパート所得の分散を図る
【不動産所得減税効果】
Aさんの不動産所得306万円を、有限会社を作ることにより、
アパートを子供に移転し資産贈与をはかり、所得を下記3分散することにより所得税減額を実現
・ Bさんの役員報酬：132万円
・ Bさんの奥さんの役員報酬：100万円
・ Aさんの不動産所得：67万円 |
|
【事例内容（概算）】
建物価格：5,000万円
・家賃：600万円
・減価償却費以外の経費：100万円
・耐用年数：22年
・償却率：定率法0.099
・現在の時価：簿価1,554円（10年分の減価償却費差引き後価値）
・ 有限会社への売却代金：1,554万円
・ 有限会社の銀行への金利：1554万円×3％≒47万円（年間）
・11年目の減価償却費：1,554×0.099≒154万円
・有限会社がAさんに支払う地代（年間）：
⇒固定資産税の3倍
⇒時価度固定資産税評価額を時価相当と計算
⇒約1,600万円×1.4％＝22.4万円×3倍≒67万円
・有限会社の表面利回り：
⇒600万円(家賃)÷1,554万円（アパート取得価格）≒38.6％
・有限会社の不動産所得：
⇒600（家賃）−100（経費）−67（地代）−154（減価償却費）
−47万円（金利）＝232万円
・ Bさんの役員報酬：132万円
・ Bさんの奥さんの役員報酬：100万円
・ Aさんの不動産所得：67万円 |
|
（※1）平成15年1月1日より税制改正で、相続時精算課税制度が導入。今まで贈与税は一般的に高額でしたが、生前贈与をしやすくするために、相続税と贈与税を一体化した新しい課税制度。65歳以上の親が20歳以上の子供に生前贈与をした場合、2,500万円までは非課税とされ、2,500万円を超えた部分については一律20％が課税。
マーケティングコンサルタント
中小企業診断士
宅地建物取引主任者
西田 政彦
|
