アパートを建てる主要な目的は、「アパートを建てることにより、家賃収入による長期的な現金収入を得、土地所有に関する税金や必要経費を差し引き、税金対策として活用できる」というものです。そこには、付随して相続税に加え、固定資産税・所得税に対する減税対策が絡んできます。
アパート経営では、家賃や駐車場・礼金・敷金などの収入から、必要経費である固定資産税・支払利息・火災保険料・修繕費などを差し引き、残った金額が不動産所得となります。中でも大きいのは、建物や設備の価値が年々減少していく額を、減価償却費として収入から差し引けることです。更に、アパートの建築資金を借入れした場合にはその金利も必要経費として加えることができます。
当然、土地を持っているだけでは自分の収入から固定資産税、都市計画税を支払わなければなりませんが、アパート収入から土地所有にかかわる税金を必要経費にできるため、税金対策にも活用できます。かりに、アパート経営が赤字になった場合には、他の事業所得や給与所得と合算して確定申告をしますので、赤字分が所得税対策になります。
【失敗事例】
| Aさんはアパートを建てて10年、最初は減価償却費が大きくアパートの所得額は押さえら、不動産所得はわずか5万円でしたが、今年の所得は、306万円と大きなものになりました。 |
以前は不動産収入が増えるとアパートを新規に建てて、所得税対策をしましたが、建物本体に定率方式(※1)が認められなくなり、効果がでません。どうしたら不動産所得を減らすことができるのか悩んでいます。どんな解決法があるのかファイナンシャルプランナーに相談に行きました。
| 建物価格 |
： |
5,000万円 |
| 家賃 |
： |
600万円 |
| 減価償却費以外の経費 |
： |
100万円 |
| 耐用年数 |
： |
22年 |
| 償却率 |
： |
定率法0.099 |
| 減価償却費 |
： |
1年目−5,000×0.099＝495万円 |
| 1年目の不動産所得金額 |
： |
600−100−495＝5万円 |
| 2年目の減価償却費 |
： |
（5,000−495）×0.099＝446万円 |
| 3年目の減価償却費 |
： |
(5,000−495−446)×402万円 |
| 10年目の減価償却費 |
： |
1,956×0.099＝194万円 |
| 10年目の不動産所得金額 |
： |
600−100−194＝306万円 |
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（※1）定率法はできるだけ早い段階に減価償却費を多く計上したい
人に適し、定額法は長期にわたって安定した経費を計上した
い人に適している。他に年収がある人は定率法、他に年収が
なく老後の生活資金にしたい人は、定額法が適しているとい
える。
マーケティングコンサルタント
中小企業診断士
宅地建物取引主任者
西田 政彦
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