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所有している土地を遊ばせておいても固定資産税・相続税というコスト負担となるため、有効な活用法を考える必要があります。土地の有効活用の手段として最初にあげられるのが、「アパート経営」です。アパート経営の目的・メリットとしては次の4つが考えられます。
（1） 相続税減額対策
（2） 固定資産税減額対策
（3） 所得税減額対策
（4） 長期的な現金収入の獲得
先の2回、3回で取り上げら例のように、目的を明確にしないと後から大きな失敗につながります。大切な土地の活用です、4つの対策の内容を知った上で、アパートを経営する目標を明確にしましょう。それでは、順を追って4つのアパート経営の目的・メリットの概要を紹介します。
（1）相続税減額対策
土地所有者が亡くなったとき課税されるのが相続税です。アパートを建てることによる相続税対策として、次の3点があげられます。
ａ）土地の評価額引下げ
同じ宅地でも更地なのか建物が建っているかで評価が変わります。さらに、アパートを建てた敷地は、宅地（更地、自用地）としての評価でなく、「貸家建付地」となり、借地権割合（30％〜90％）と借家権割合（30％〜40％）を乗じた分だけ相続税評価額の引下げることができます。たとえば、借地権割合が70％、借家権割合が30％であれば21％の評価減となります。
ｂ）建物の評価額引下げ
建物の相続税評価額は、固定資産税評価額になるのですが、アパート建物については、借家権割合（30％〜40％）分が控除されます。固定資産税評価額は、通常、建物の建築価格の50％〜60％程度の評価となります。固定資産税評価を50％、者借家権割合を30％で、たとえは1億円のアパートを建てた場合、相続税評価額は3,500万円（1億円×50％×70％）となり、6,500万円の評価差益が得られます。
ｃ）相続税の延納と、譲渡所得税の節税
土地を売却し相続税を支払うと、売却時に譲渡所得を支払う必要があります。平成16年度の土地長期譲渡所得税率は20％（所得税15％、住民税5％）です。アパート経営による家賃収入があるので、延納(※1)を活用すると、年3.6％の利子負担はありますが、最高で20年間の延納支払いが認められます。
（※1）相続税の延納（平成17年4月1日現在法令等）相続税は遺産をもらったことに対して一時に負担のかかる税の特殊性から、長期間にわたって年払いによる方法で納める延納という、特別な制度が認められています。
⇒相続などでもらった財産の価額のうち不動産や立木、その他一定の同族会社の株式等の価額が半分以上ある場合、その不動産等の価額に相当する部分の税額については延納期間を15年以内、同族会社の株式等の価額が4分の3以上ある場合、延納期間を20年以内とすることができ、その利子税の割合は年3．6％
相続税対策を目的にしたアパート経営の事例
Q：以下の土地にアパートを建てました。相続税に関してどれほどの対策になるのでしょう？
・土地更地相続税評価額：1億円
・アパート建物：1億円
・借地権割合：60％
・ 借家権割合：30％
・ アパート建物建築費：1億円
・ 固定資産税評価を50％
・ 者借家権割合を30％
A：（1）土地の評価差益＝1,800万円
・ 1億円（土地評価額）×60％（借地権割合）×30％（借家権割合）＝1,800万円
（2）建物の評価差益＝3,500万円
・相続税評価額：1億円×50％×70％＝3,500万円
・ 評価差益＝1億円−3,500万円＝6,500万円
マーケティングコンサルタント
中小企業診断士
宅地建物取引主任者
西田 政彦
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