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第12回：ステップ4.ターゲット顧客その2 今回は、第1回「図1アパート・マンション経営事業計画フロー」のステップ4 ターゲット顧客について、前回に続いてお話します。 前回では、「今後急速・確実に高齢者人口・世帯が増加することにより、高齢者をターゲットとしたアパート経営が成功する」とお話しました。 今回は、高齢者向けアパート建設のヒントとなる事例を紹介します。地方自治体の高齢者向けアパート施策と連動させたアパート作り、様々な高齢者向けサービスを組み合わせたアパート作りこそが、今後のアパート経営の成功のヒントとなります。 ■ 高齢者むけアパート建設のヒントとなる事例 地方公共団体が高齢者向けアパートをあっせんする制度（→各区市町村の住宅関連、福祉関連部署に問い合わせ） （1） 高齢者福祉住宅の事例（中野区住宅分野住宅施設） イ．コンセプト   ・ 住居に困っている高齢者向けに安全面に配慮した設備を持った住宅   ・ 管理人又は生活援助員がいて入居者の生活相談や緊急時対応をする ロ．設備   ・ 緊急呼び出しボタン、日常生活異常感知装置、火災報知機、自動消化装置、電磁調理器 ハ．使用料   ・ 単身者用14,200〜55,000円、世帯用23,300〜82,100円 二．対象者   ・ 65歳以上、2年以上居住、住宅に困っている、収入が基準以下 （2）高齢者アパートの事例（中野区住宅分野住宅施設） イ．コンセプト   ・ 住宅に困っている高齢者の方に、区が民間アパートを借り上げ提供 ロ．構造   ・ 6畳と台所〈3畳〉、トイレ、押入れ ハ．使用料   ・ 収入に応じ月額3,000円〜66,000円 （3） 高齢者アパートあっせん制度（杉並区都市整備部住宅課） イ．コンセプト   ・ 立退き要求を受けているなどの理由で著しく住宅に困っている高齢者に、社団法人東京都宅地建物取引業協会杉並区支部の協力を得て、民間アパートをあっせんする制度 ロ．対象者   ・ 65歳以上のひとり暮らし又は、65歳以上の方と60歳以上の方で構成されている世帯   ・ 自立して日常生活ができる方   ・ 立退き要求を受けている、危険な住宅に住んでいるなどの理由で住宅にお困りの方 ハ．助成と給付   ・ 家賃1ヶ月分以内の額 （4）高齢者入居支援制度（杉並区住宅課高齢者住宅担当） イ．コンセプト   ・ アパートを借りる際に「保証人がいない」、「入居後の生活が不安」 な方、またアパートにお住まいで「日々の生活に不安を抱えている」 方を支援するとともに、アパートをお持ちの家主さんも、高齢者に 安心してアパートを貸していただけるよう、ハ．に掲げるサービスを提供し、高齢者の居住の安定と住宅の確保を図る制度 ロ．対象者   ・ 65歳以上のひとり暮らし又は、65歳以上の方と60歳以上の方で構成されている世帯 ハ．サービス   ・ 家賃等債務保証   ・ 週1回、電話により入居者の安否確認サービス   ・ 入居者が亡くなった場合、葬儀を実施し遺骨を保管   ・ 入居者が退去した場合、残存家財等の撤去　etc （5）高齢者専用民間アパート   ・ 入居できる人は介護認定を受けている高齢者。そこを住居とし在宅サービスを利用して暮らせる   ・ 自宅では介護できず、社会的入院は出来ない方専用アパート   ・ 老人保健施設は待機期間が長いうえ、入所できても長期には住めない   ・ 入居者は母体特養併設の居宅支援事業所のケアマネージャーが担当として付き、利用できる在宅サービスは特養のデイサービスと、アパートに常駐しているヘルパーによる身体及び生活援助   ・ サービス利用料の1割負担は当然本人負担だが、その1割分を家賃で相殺するシステム （6） 高齢者アパート付加価値サービス イ．緊急通報システム   ・ 65歳以上のひとりぐらし世帯などで、発作等を伴う慢性疾患があるために常時注意を要する状態にある方を対象に、家庭内で事故や急病などの緊急事態に陥ったとき、ペンダントのボタンを押すだけで消防庁や民間の緊急受信室に通報できる機器 ロ．火災安全システム   ・ ねたきり高齢者及び心身機能の低下したひとり暮し高齢者等を対象に、火災による緊急事態に備えて、住宅用防災機器を給付又は貸与 ハ．24時間安心ヘルプ   ・ 夜間や緊急時などの介護が必要な時に（ベッドから落ちて起き上がることができない、衣服がよごれたが着替えができない等）利用者が発報機のボタンを押し、受信センターに通報します。 受信センターからの連絡により委託した訪問介護事業所のホームヘルパーが利用者宅を訪問し、必要な介護を行う 二．緊急ショートステイ   ・ 在宅で寝たきりや認知症がある高齢者等を介護している家族が、自らの病気や葬儀の参列等により介護が出来なくなった場合に、一時的にその高齢者を有料老人ホームへ預ける ホ．徘徊高齢者探索システム   ・ 認知症のある高齢者等が徘徊した時に介護者へ位置情報の提供   ・ 介護者には、約43グラムの手のひらサイズのＰＨＳ位置情報専用端末機を貸与   ・ 徘徊して行方が分からなくなったときは、事業者に電話で位置情報の検索依頼   ・ 事業者は、ＰＨＳ通信網を通じて使用者の位置を検索し、介護者に電話で位置を伝える （7）介護保険サービス ・ 介護保険により受けることの出来るケアのサービスは，大きく在宅で受けられる「イ．居宅サービス」と，施設に入所または入院して受ける「ロ．施設サービス」の二つに分けられる ・ ここではイ．居宅サービスについて紹介します   イ．居宅サービス   A． ホームヘルプサービス（訪問介護）     ・ 在宅介護サービスの主である。食事，排泄，入浴などの身体介護と，食事の調理，洗濯，掃除，買物などを行う家事援助の2つがある     ・ 滞在型と，早朝・深夜に主に排泄の介助を行う，巡回型のサービスがある   B． 通所サービス     ・ 通所により，サービスを提供することにより社会的孤立感の解消，心身機能の維持・向上を図るとともに，介護する家族の身体的・精神的負担の軽減を図る     ・ 福祉系の通所介護（デイサービス）と医療系の通所リハビリテーション（デイケア）の二つに分類   C． ショートステイ（短期入所）     ・ 介護者の急病や，冠婚葬祭などの急用，介護疲れのために，介護施設に入所するサービス     ・ 原則的に2ヶ月に1回7日間の入所ができる   D． 訪問看護     ・ 居宅要介護者等について，その者の居宅において看護師その他により行われる療養上の世話又は必要な診療の補助   E． 訪問リハビリテーション     ・ 居宅要介護者について，その者の居宅において，その心身の機能の維持回復を図り，日常生活の自立を助けるために行われる理学療法，作業療法その他必要なリハビリテーション   F． 医学的管理サービス     ・ 居宅要介護者等について，病院，診療所又は薬局の医師，歯科医師，薬剤師その他により行われる療養上の管理及び指導               以上 マーケティングコンサルタント 中小企業診断士 宅地建物取引主任者 西田　政彦 1　2　3　4　5　6　7　8　9　10　11　12　13　14　15　16

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