今回は、第2章アパート経営の目的です。賃貸経営の目的として一般的に、次の項目が挙げられます。
1. 土地を有効的に活用できる
2. 長期的に安定した収入が得られる
3. 比較的簡単に経営ができる
4. 資産が目減りすることなく、時代の物価にスライドできる
5. 固定資産税を軽減する
6. 相続税を軽減する
7. 所得税を軽減する
8. 先祖代々の土地財産を継承できる＝相続税対策
今回は3．4．についてお話します。 |
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(3)比較的簡単に経営ができる
アパート経営を始めるにあたって、宅地建物取引主任など特別な資格や、難しい専門知識の勉強も必要としません。また、ハウスメーカー、建設会社等が賃貸経営のバックアップサービスを実施しています。アパート経営を始めるためのマーケティングリサーチから収支計算・事業計画の立案等に関する業務を代行しています。特に専門知識がなくてもアパート経営が始めることができます。
アパート完成後は不動産業者による入居者募集、日常の管理・修繕、家賃の集金、契約更新の手続き、入退居時の手続きと交渉などといった委託管理システムが普及しています。どこまでの業務を委託するかで委託料は異なります。家賃収入の5〜10％程度が一般的です。初めてアパート経営を始めようとするオーナー、手間をかけずにアパート経営をしようとするオーナーにはこうした委託管理システムの利用をお勧めします。委託する業者の選別のポイントは、アパート管理の信頼性と実績のあるところを選ぶことで、がポイントです。管理内容や報酬などを明確にした管理委託契約書を取り交わしておく必要があります。
アパート経営での最大のリスクは、空室です。このリスクそのものをヘッジする一括借り上げ方式という管理方式もあります。これは、所有するアパートを不動産業者が一括借り上げをし、業者はこれを他に転貸する方式です。この方式だと、オーナーはアパートを所有するだけで、たとえ空室が生じても、家賃として決められた金額がオーナーのもとに支払われるというシステムです。委託料も15〜20％と大きくなります。この方式を選ぶ場合には、その内容や報酬、借り上げが継続する期間、業者の信頼性などについては特に厳しくチェックしておく必要があります。
(4)資産が目減りすることなく、時代の物価にスライドできる
現在はデフレですが、必ずインフレの時代がきます。インフレとは物価が継続的に上がり、貨幣価値が低下することです。現金資産は一番大きくインフレに影響を受けます。インフレの判断指標には、(1)円安 (2)長期金利の上昇 (3)株高 (4)原材料高騰 (5)物価高騰等があります。
インフレ対策としては、一般的に(1)土地・建物 (2)株投資 (3)外貨購入 (4)金の購入等があげれます。やはりインフレ対策には、土地です。かってのように全ての土地が上がらなくなり、有効活用が土地の価値を決めると前回にお話しました。しかし、国全体がインフレになったとき、物価にスライドし土地価格は上がります。土地は不動産であり、動かせない、増えない、腐らないという固有の性質を持っており、土地は限られた資産でもあり、過去の大きなトレンドでみても物価にスライドして土地価格は上昇しています。
資産の目減りについてですが、目減りとは、投資による利回りよりも物価上昇率のほうが高い時に起こる現象です。アパート経営では、土地という資産を保有し、その土地を活用して家賃というキャッシュフローも生み出します。土地資産としてインフレヘッジをすると同時に、家賃もインフレに沿ってあげることができます。まさにアパート経営は、資産が目減りすることなく、物価にスライドできる事業といえます。
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著者：マーケティングコンサルタント
中小業診断士
宅地建物取引主任者
西田 政彦 |
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