| 第4回では「賃貸マーケットのチェックポイント」、第5回では「デフレ時代のアパート経営」、とアパート経営について「マクロ環境」の視点からお話しました。今回はアパート経営の「ミクロ環境」を見てみましょう。 |
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土地を所有しているあなたの一番の問題は、「自分の今持っている土地にアパートを建てたら、本当に経営がうまく良くのか？」ということです。そのためには「ミクロ環境」をチェックすることにより、アパート経営の可能性を判断することが大切になります。
アパート経営のミクロ環境を次の3点からチェックしましょう！
1． 自分の土地にアパートが建てられるか？
2． アパートの住居者にとって、暮らしやすさはどうか？
3． 入居者が見込めるか？
「1.自分の土地にアパートが建てられるか？」については、アパートを建てる基本的な条件の確認、具体的には「都市計画法」「建築基準法」「自治体の条例」等のチェックをすることです。第2回の「あなたの土地、どんな規制があるか事前にチェックしよう！」でお話しましたので参照してください。
「2.アパートの住居者にとって、暮らしやすさはどうか？」については、アパートを建てる土地が住宅地としてふさわしい環境か？たとえば、自然、日照、交通機関、道路、学校や、病院、公共施設等がどれだけ揃っているか？ご自分がそこに住みたたいか？という視点でチェックをしてみましょう。
・ 電車、道路、バス等の交通の便が良い
・ 公園など自然環境が充実している
・ 工場、騒音、公害などが無く住宅地としての環境がいい
・ 治安が良い
・ 大型店、スーパー、商店街など生活上の利便性が高い
・ 教育、医療施設が充実している
「3.入居者が見込めるか？」これが一番のチェックポイントになります。アパート経営の商品競争力であり、他社差別化、マーケティングになります。ご自分の足で、ご自分の目で、地域のアパート経営の市場性、あなたの土地に建てるアパートの商品力を見極めるため、次の(1)〜(9)ポイントの調査、チェックをしてみましょう。
(1)地域の人口動態と世帯数の構成は？
⇒住宅の需要は、必然的に人口の動向に左右されます。地域の人口・世帯をチェックし、賃貸住宅のユーザーである入居者の見込み数の現状と将来性の情報収集・分析を行います。
・ 市区町の将来推計人口
・ 市区町の世帯数の将来推計
・ 入居者のニーズ、好み等
・ 周辺の家賃動向
・ 賃貸住宅の需要傾向
(2)団塊世代ジュニアが結婚や社会人として独立、新世帯数が増えているか？
(3)核家族化が進行しているか？
(4)一括借り上げなど業務代行の存在とサービス内容、価格？
(5)郊外居住から都心回帰現象が起きているか？
(6)高齢者の人口は？
⇒今後、若年層は減り高齢者が大きな顧客層と考えられる
(7)バリアフリー化した高齢者向け優良賃貸住宅のアパートはあるか、競争状況は？
(8)耐震対策のアパートはどれほどあるか？
⇒耐震基準の古い1981年以前に建設された借家が528万戸（総務省調べ）もあり、現行の「新耐震基準法」を満たしていません。地震は大きな話題性があると同時に、耐震対策を行っているアパートは差別化を図れます。
(9)現在建っているアパートの古さは？
⇒住居を選ぶ際の条件がシビアになって、より良いものを選ぶ傾向が強くなっています。清潔、利便性、安全、等質を重視したアパートは強い商品力となります。古いアパートは、風呂が無かったり、共同トイレ、共同洗面所だったりします。
(10)環境、省エネ対策、情報化に対応したアパートはあるか？
⇒入居者の最近のニーズに対応したアパートは話題性、選択される。
以上1〜3の「アパート経営のミクロ環境チェック」について、人任せで無く、実際にご自分で調査、チェックをされることをお勧めします。一般的なデータでは分からない、実感、実調査から得られる情報こそ大切な判断材料になります。 |
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著者：マーケティングコンサルタント
中小業診断士
宅地建物取引主任者
西田 政彦 |
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