| 平成14年度｢経済財政白書」によると、バブル経済が崩壊した1990年以降、土地と株式の資産価格が大幅に低下し日本全体で累計1158兆円のキャピタル・ロス（保有損−土地が734兆円、株式が424兆円）が生じたと試算しました。平成不況の始まりは、バブルが崩壊したため発生した資産デフレ（株や不動産）が原因といわれています。
デフレ時代(※1)では、次の1,2を踏まえたアパート経営を行うことが大切です。
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1 リスクを考えたアパート経営
土地を所有している場合は、土地の活用を次の4点に分けて考えましょう。
・アパートを建てる土地
・ 家族の家を建てる土地
・相続税のため売却する土地
・リスクに備え残しておく土地
インフレ時代は「量の重視」で、同じ土地に建てるなら、容積率いっぱいにし出来るだけ多くの貸室数にするプランが一般的でした。デフレ時代では「質の重視」で、入居者から選ばれる競争力あるアパートを建てるべきです。デフレでは、家賃を上げられない、家賃が下がり、空室が増え、借金の返済が出来なくなるリスクに直結します。また、容積率に余裕を持ちアパートを建て土地を一部残しておけば、その土地売却の余地を残し、万が一に備えることが出来ます。
逆に、デフレによるメリットは、土地の相続税評価額はかなり下がり、持っていることによる相続税の額が以前に比べ大幅に低くなったことです。
2 借金をしないアパート経営
アパートの建築資金は銀行からの借り入れが一般的ですが、デフレ時代ではなるべく自己資金で建てるべきです。デフレでは、家賃収入は上がらずむしろ下がってきます。返済金額は変わらないため収支が悪化するリスクが増大します。
借金しないでアパートを建てるには、次の方法が考えられます。
1. 定期借地権で土地を貸し、その保証金でアパートを建てる
・ 定期借地権により土地を貸すと、地代に加え保証金・敷金・権利金を預かりますが、そのお金は返還するまでは運用ができます。
2. 等価交換方式で賃貸アパートを建てる
・ 等価交換方式は、土地の一部とデベロッパーが建てたマンションの一部を交換する方式です。土地所有者は土地の代わりに無借金でマンションが取得でき、それを賃貸用にすればアパート経営ができます。
(※1)デフレの定義と問題点(経済財政諮問会議ホームページより)
1.デフレとは？
(1)私たちが日々の経済活動でやりとりする財やサービスの価格が、継続的に下落する現象のこと
(2)株式や土地などの資産の価格が下落する現象は、財やサービスなどフローのデフレと区別され、「資産価格デフレ」と呼ばれている
2.デフレの問題点？
(1)実質金利の上昇による総需要の抑制
(2)実質債務負担の高まり
(3)賃金の下方硬直性による、生産や雇用量の削減
(4)景気低迷やデフレ期待による消費・投資の先送りや産業構造調整の遅れ
(5)資産価格の下落
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著者：マーケティングコンサルタント
中小業診断士
宅地建物取引主任者
西田 政彦 |
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