| アパート経営では、計画どおり入居者が入らないと事業が成り立たなくなり、収益事業とは逆にアパートが不良資産になってしまいます。特に、アパート経営は20年〜30年にもわたる長期ビジネスなので、今後の賃貸マーケット状況を把握することはアパート事業を考える第一歩です。
賃貸マーケットをチェックするポイントとして下記の4点から考えて見ましょう！
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1 ファミリー向け借家不足
・ 持ち家が6割、借家が4割
・ 借家全体に占める民営借家割合7割
・ 20歳代、30歳代の持ち家率は低く、50％未満
・ 4人以上世帯の31％が100m2未満の持ち家
・ファミリー世帯数に比べファミリー向け借家ストック不足
⇒全国で358・2万戸不足
⇒4大都市圏で253.9万戸不足
（以上、総務庁統計局「住宅・土地統計調査」1998年）
2 賃貸住宅に対する意識
・住宅を所有したいと考えている者の割合
⇒76.7％（全国）、72.1％（大都市圏）
・ 世代別に調査
⇒60歳以上が16.5％が住宅を所有する必要ない
（以上、総理府「住宅・宅地に関する世論調査」1998年）
3 貸主の意識
・ 貸し主は個人経営、高齢化
⇒賃貸住宅経営者は、約90％が個人
⇒規模の小さいアパート経営者は、もともと土地所有者が多い
⇒高齢化進行、零細経営
⇒土地、建物保有していても家賃滞納等のトラブルが怖く賃貸しない家主もいる
・ 厳しい事業環境
⇒近年、借り手市場化
⇒建築時期の古い物件は、リフォーム等の追加投資をしても借り手がつかない
⇒更新時期に家賃値上げができなく、現在では逆に値切られる
⇒都心部に割安な分譲マンションが供給されてきており、単身世帯の一部が流れている
（以上、東京都「東京都住宅白書」2001年度）
4 日本は急速に高齢化社会へ転換
・ 2002年＝18．5％ ←現役世代（20〜64歳）約3.6人で1人の高齢者(65歳以上）を支える
・ 2025年＝28．7％←現役世代（20〜64歳）約1.9人で1人の高齢者(65歳以上）を支える
・ 2050年＝35．7％ ←現役世代（20〜64歳）約1.4人で1人の高齢者(65歳以上）を支える
（以上、総務省「国勢調査」、国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口−平成14年1月推計」）
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最後に、今後のアパート経営の環境把握、経営のヒントの参考になる調査研究レポートを紹介します。
○ 住宅市場研究会報告書（2002年4月、委員長：島田晴雄、国土交通省住宅局協力、(社)日本住宅協会事務局）
III.住宅市場の現況・問題点とこれからの住宅政策のあり方を考えるための視点
2 日本の住宅市場の問題点(抜粋)
3 賃貸住宅市場の現況と問題点
・ 賃貸住宅の平均床面積は持家の半分にも満たず、持家と借家の居住水準格差は年々拡大する傾向にある。特に借家のうち、過半を占める木造、鉄骨造の平均床面積は極めて小さい
・ 借家に居住するファミリー世帯（2人以上世帯）数（922万世帯）に比べて、誘導居住水準を満たす借家ストックは全国で358万戸、うち4大都市圏で254万戸不足している
・ 借家経営の約7割が個人オーナーとなっており、「資産活用」「将来の生活安定」を動機として経営しているものが多い
・ ファミリー用賃貸住宅の物件は単身用に比べて1人当り面積が狭い、また1坪当り家賃はファミリー用が5,581円、単身用が7,606円でファミリー用は利潤も低く、経営面からもファミリー用賃貸住宅は供給されにくい
VII.住宅市場の明るい構造改革に向けて（提言）
提言2.住宅の自由な選択ができるよう賃貸住宅の建設と流通を促進させる
現実の持家と借家の供給物件の格差は得にファミリー形成期の住宅の選択の自由度を狭め、住居水準の低下を招いている。適正規模のファミリー向け借家ストック不足が全国で358万戸、4大都市圏で254万戸に及ぶことに鑑み、このギャップを埋めることができる施設を検討する必要がある。
とりわけ民間デベロッパー、建設業者、賃貸住宅経営者にとって、ワンルームマンションなどの投資利回りが、最低主意順をクリアしているのに対して、ファミリー向けの投資利回りとの格差があらわれていることを考慮して、家賃負担力の低いファミリー向けの賃貸住宅の供給を促進するためのインセンティブを与えるための施策を検討することが求められる。
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著者：マーケティングコンサルタント
中小業診断士
宅地建物取引主任者
西田 政彦 |
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