| アパートを建てるということは、単に「土地の有効利用」という甘い考えで、始めると失敗します。「アパート経営」といわれるように、やはり「アパート経営というビジネス」です。このコーナーもビジネスという視点から「アパート経営の基礎知識」を体系的に学ぶため、次の5章からなるカリキュラムを基に順次お話を進めていきます。
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第1章 アパート経営の環境
第2章 アパート経営の目的
第3章 アパート経営の収支
第4章 アパート経営の税務
第5章 アパート経営の運営
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「第1章アパート経営の環境−1 土地神話の崩壊」というテーマからスタートします。
1990年代前半、日本経済のバブル崩壊により、土地の価格が右肩あがりに上昇し続ける「土地神話」も崩壊しました。それまでは、土地を持っていれば売却することにより確実にキャピタルゲインが得られました。また、値上がりした不動産を担保にして金融機関からお金を借り、その資金でさらに不動産を購入することによりビジネスを拡大することができました。
バブル崩壊後、土地価格は下落し、担保価値も下がり追加担保を要求されたり、土地売却により借金も返せなくなる、税金は重くなる等、土地を持っていることが「資産」から「リスク」にもなりました。土地の価値は、「所有価値」から「利用価値・収益価値」で判断されるようになりました。土地をひとつの投資対象として捉え、不動産投資から得られる利益（資金収支）により土地の価値が決まってきます。アパート経営もまさにこうした発想からビジネスを考えていくべきです。
事例
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以前は、1億円の土地をもっているとし、年間土地上昇率が5％であれば、土地を持っているだけで500万円の利益が得られる。更地で持ち税金を支払っていて収益を得られるし、土地を販売すればいいとしてアパート経営も気軽に始められました。
バブル以後は、5,000万円でアパートを建て年間利益を500万円あげようとすると、そこには5,000万円のし、アパート事業が失敗するとそのリスクを取らねければなりません。土地価格は上下するし、土地が担保にならないので、土地を利用してのアパート経営の成功・収支をベースに判断しなければなりません。
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| 次回は「第1章アパート経営の環境−2 賃貸マーケット」を考えます。 |
著者：マーケティングコンサルタント
中小業診断士
宅地建物取引主任者
西田 政彦 |
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