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「第5章アパート経営の運営」（賃貸経営入門第3回）の5回目です。
今回は、アパートの入居率をアップさせるリフォームについてお話します。
アパート経営は入居率を高くしなければ経営効率は悪くなり、計画した収益が望めません。空室率を低くし、稼働率アップこそがアパート経営の最重点課題です。
入居者はどうしても新しいアパートを選択する傾向があります。新築物件は、新しいのに加え、十分な市場調査、企画設計されており、入居者ニーズ対応しているので、直ぐ満室になります。
入居率をアップするためには、アパートを建てた後も、その商品価値を常にアップする努力が必要です。入居者に満足を与える管理・メンテナンスをすることに加え、定期的なリフォームは欠かせません。
1．建て替えか？リフォームか？
アパートは15年、20年位してから利益が出てくるものですが、これから儲かるというときに、建て替えるかリフォームかを検討しなければなりません。建て替えとリフォームその比較を見てみましょう！
| 比較項目 |
建替え |
リフォーム |
| 工事費 |
・建築費が高い |
・ 工事費は安い
・ 建替えの半分以下 |
| 借入金 |
・ 借入金が多い
・ 金利負担大 |
・ 借入金が少ない
・ 金利負担小 |
| 付帯費用 |
・ 解体費大
・ 固定資産税大
・ 建築確認、取得税、登記費用等
・ 固定資産税 |
・ 解体費小
・ 固定資産税小 |
| 賃料 |
・新築アパートと同等の賃料獲得 |
・新築アパートより減 |
| 利回り |
・ 新築コストの投資が響き、利回りは低い
・ 投資回収期間長い |
・ 新築に比べ、リフォーム投資は小さく、利回りは高い
・ 投資回収期間短い |
| 建物寿命 |
・ 長い
・ 20年から30年 |
・ 新築と比べて短い
・ 10年から20年 |
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建て替えれば採算が悪くなります。できるだけコストをかけずにキレイで機能的、そして住みやすいアパートにリフォームができれば、賃貸市場での競争力ができ結果的には入居者に喜ばれます。外観より内装を重視したリフォームを行い、古い物件でも新築のような状態になさせ入居率アップを目指しましょう！
2．アパートリフォームの注意点
■リフォームに合わせて業者を選択する
リフォームの内容・状況・局面を考え業者を選別してリフォームを依頼しましょう。一般にリフォームの種類により下記の会社が挙げられます。
・ リフォーム工事専門会社
・ 建設会社
・ 工務店
・ 電気水道（設備工事）会社
・ ホームセンター
・ タタミ屋さん
・ 便利屋
・ 外装回収会社
・ 外工工事会社
・ 大工さん
・ その他
それぞれの業者の特徴を知り、デザイン重視であればデザインを得意とする「設計事務所」、気軽に何でも頼みたいのであれば馴染みの「近所の工務店」、とにかく安ければ良いというのであればDIYでというように、自分の求めるものに合わせて業者選びを考えることが大切です。
■信頼のあるリフォーム業者の選別
リフォームの需要も多くなってきており、リフォーム工事を請け負う会社がどんどん増えています。その為リフォーム会社の中でも悪質な会社も増えてきており、リフォーム会社を選ぶ事が非常に難しくなってきています。
上記のようにリフォーム会社にも様々な種類があり、リフォームの規模や箇所によっても依頼する会社は変わってきますが、事前に多面的に情報を集め、信頼のある会社をリストアップしておきましょう。
また、リフォーム業者の選別ポイントとしては、下記の点に注意しましょう！
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自身の要望も聞いてくれず、リフォーム会社のプランだけを押し付けるような会社は避ける |
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即決は控え複数の業者から見積りをとり平均費用・サービス内容はどうなっているのかを理解した上でリフォーム会社を選ぶ |
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リフォーム工事を行う場合、それがどんな小さな工事であっても、きちんとした契約書を交わす |
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工事の内容がはっきり書かれた見積書 ・図面・仕様書・パース図などの工事内容を示した書類を作ってもらい、それに沿って契約する |
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実際にその会社でどんな対応を行なっているのか、まず小さな工事を依頼してみてから検討する |
■リフォームの手順
「リフォームしたい！」と思っても、どこから始めたらいいのか、まったく分からないのではないでしょうか？ここでは、基本的なリフォームの手順を紹介します。
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リフォームの計画を立てる |
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予算を決める |
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予算内でどこまでのリフォームが可能かを聞き、現実を踏まえた上で担当者さんとどのようなリフォームをするのかを検討 |
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費用を抑えた上であまり無理を言うと工事内容や材質のレベルを下げられてしまう可能性もありますので注意 |
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リフォームの時期を見極める |
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リフォームの規模や箇所に合わせてリフォーム会社を選ぶ |
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複数の業者から見積りをとり平均費用 |
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サービス内容はどうなっているのかを理解した上でリフォーム会社を選ぶ |
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業者との充分な事前打ち合わせ |
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工事着工 |
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工事が終了するまで途中途中で見に行く事 |
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業者とのコミュニケーションをとると同時に、作業のチェックをする |
3．アパートの価値をアップするリフォーム例
■オール電化アパートへのリフォーム
これからの住まいは、家族の健康や安心を第一に考え、省エネルギーなどを通して地球環境に配慮することが大切であり、これらにマッチするのが「オール電化住宅」です。
電気ならではのメリットと、高断熱・高気密住宅のもつ確かな住宅性能が組み合わさることにより、お子さまからお年寄りまで、家族みんながすこやかに暮らしを楽しめる理想の住まいづくりを実現できます。
安全、安心、クリーンで経済的なオール電化住宅の魅力をリフォームによりアピールし、商品の差別化による入居率アップを図りましょう。
■耐震アパートへのリフォーム
耐震偽造問題、近い将来地震到来が予測される等、こんな時期なので、誰でも心配になる、耐震アパートへのリフォームを考えましょう。
建築基準法の耐震基準が強化された1981年（昭和56年）以前の建築物であれば、大地震に対する対策がとられていないため、耐震診断が必要となります。それ以降の建物であれば、問題ないはずです。しかしながら、不安であれば耐震診断・調査をしてください。
※ 日本防災協会＝耐震診断をおこなっている各都道府県の事務所一覧がみることができる
※ 日本建築構造技術者協会＝構造技術者会員名簿が閲覧できる
■外断熱アパートへのリフォーム
外断熱工法のアパートを計画される大家さんも増えてきました。外断熱アパートには下記のようなメリットがあるので、外断熱アパートへのリフォームにより入居率アップも検討してみましょう。
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通常の3倍もの断熱材で建物の外側を覆うため、外気の影響をほとんど受けない |
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冬あたたかく、夏涼しい |
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冬場の暖房費が約半分になり、夏もエアコンもほとんど不要となり 光熱費もかからず経済的 ・ 結露がなくカビも生ず、ダニも発生しにくく、空気は常にクリーンで健康的 |
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構造体が外気の影響を受けにくいので長持ちし資産価値が高まる |
以上 |
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著者：マーケティングコンサルタント
中小業診断士
宅地建物取引主任者
西田 政彦 |
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