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「第5章アパート経営の運営」（賃貸経営入門第3回）の2回目です。
（1）入居者の募集と専任媒介契約
アパート経営では、入居者が入らないとビジネスが成り立ちません。入居者を募集するには、物件のある地域で営業している実績のある不動産仲介業者に依頼するのが最良です。
不動産仲介業者と交わすアパート入居募集契約には、「専任媒介契約」と「一般媒介契約」がありますが、一般的には「専任媒介契約」です。
専任媒介契約では、他の業者に媒介依頼ができないし、依頼者(アパート大家さん)自身が入居者を見つけて契約締結もできません。仮に大家さんが見つけた入居者と賃貸借契約を締結すると、不動産仲介業者に対して成功報酬相当額を支払わなければなりません。
専任媒介契約は依頼者が1業者に拘束されることを考慮して、契約期間は3カ月を超えてはならないことになっています。契約更新は依頼者から申し出た場合に限って可能です。
業者に対する支払いは成功報酬となっていますので、取引が成立した場合に報酬を支払う義務がありますが、取引が成立しなければ支払う義務はありません。国土交通大臣は居住用建物賃貸借媒介の報酬額について、1カ月分の賃料の2分の1の範囲内と規定しています。
業者は依頼者と入居者双方から媒介依頼されますので、それぞれから1カ月分を限度とした報酬を受領することになります。ただし、依頼者の承諾を得ている場合は入居者から賃料1カ月分を受領することができます。（注1、注2）
(注1)宅建業法46条：宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
（注2）建設省告示1552第3宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計金額は、当該宅地又は建物の借賃の1か月分に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる金額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き借賃の1か月分の2分の1に相当する金額以内とする。
（2）入居者選別
安心して貸せる人を選別することは、アパート経営での問題発生を事前に防衛するためには必要かつ大切なことです。好ましくない入居者が大家さんの経営するアパートに入ると、マナーが悪く他の入居者の迷惑をかけ、良い入居者が出て行きアパートの品質を落とす結果になります。また、家賃の不払い・滞納といった問題は、アパート経営悪化に直結することに成ります。
入居者の選別判断の方法は、「面談」と「入居申込書」でチェックします。面談では、それなりに品位のある人、入居後共同生活していくのに問題を起こしそうな雰囲気を持っているかどうか等を判断しましょう。（難しいとは思いますが・・）
申込書でのチェックポイントは、年収と連帯保証人です。年収に関しては、平均月収（年収÷12ヶ月）が家賃の3倍以上、収入のない学生などは、親の平均月収が家賃の5倍以上が目安になります。（できるだけサラリーマンであれば源泉徴収票を、自営業の方なら申告書の写しを提出してもらいましょう）
連帯保証人は、入居者の父母なら問題はありませんが、友人等であれば入居者との関係性と保証人の意思の確認が必要です。
（3）連帯保証人
連帯保証人とは、「賃借人が家賃を支払えなくなった場合に、賃借人に代って家賃を支払う人」を指します。入居者と同等の責任を負い、入居者が家賃滞納した場合、連帯保証人に滞納費支払いを求める事が可能となります。(注3)
連帯保証人に関して多く見られるトラブルは、勝手に名前を使われたり、連帯保証人の署名などがまったく別人で連帯保証人がなにも知らない、というような例です。このため、契約前に連帯保証人の“保証意思”を確認する必要があます。
入居者と同じ用に、事前に直接面談すべきですが、実際にはなかなか実行できません。少なくとも次の方法で、連帯保証人の意思確認を文書で残しておきましょう。
・ 往復葉書で意思確認を行う
・ 実印の押印と印鑑証明書の添付
・ 発送葉書の両面コピー、返信の原本保管
（注3）一般的に保証人の保証すべき範囲は以下の通りです。
・契約に定めた家賃・共益費等
・契約に付随する滞納家賃等に対する損害金等
・契約から生じた損害金
・契約の不履行によって生じた損害金
・現状回復に要した費用
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著者：マーケティングコンサルタント
中小業診断士
宅地建物取引主任者
西田 政彦 |
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