| アパート経営の収支−（2）事業収支計画の作り方・読み方 |
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今回は、「事業収支計画」の作り方、読み方についてお話します。
計画は、基本条件の設定により収支が大きく変わるので、条件を変え事業収支のシュミレーションをしてみましょう。
（1）家賃7万円、敷金2ヶ月、礼金1ヶ月、部屋数8室
（2）建築費5,000万円（設備含む）
（3）自己資金1,000万円、借入金4,000万円
（4）借入期間20年、金利年3％（元利均等返済）
（5）耐用年数30年、減価償却（定額法）
【事業収支計算書】 （単位万円）
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1年 |
2年 |
3年 |
4年 |
5年 |
収入
※1 |
イ）家賃
ロ）礼金
ハ）敷金
二）駐車料金 |
672
56
112
48 |
672
――
――
48 |
685
57
114
49 |
685
――
――
49 |
698
58
116
50 |
| ホ）収入合計 |
888 |
720 |
905 |
734 |
922 |
| 支出 |
へ) 初年度諸費用（※2）
ト) 固定資産税（※3）
チ) 管理費（※4）
リ) 修繕費(※5)
ヌ) 借入金返済 |
200
0
67
――
264 |
――
33
67
――
264 |
――
33
68
50
264 |
――
33
68
55
264 |
――
50
69
60
264 |
| ル) 支出合計 |
531 |
364 |
415 |
420 |
443 |
| オ) 現金収入（※6）【ホ-ハ-ル】 |
245 |
356 |
376 |
314 |
363 |
| ワ) 税引前収入【ホーハ】 |
776 |
720 |
791 |
734 |
806 |
| カ) 必要経費 |
474 |
307 |
358 |
363 |
386 |
| 支出 |
ヨ) 減価償却費（※7）
タ) 借入金利息
レ) 青色申告(※8)
ソ) 経費【ル−ヌ】 |
132
10
65
267 |
132
10
65
100
|
132
10
65
151
|
132
10
65
156
|
132
10
65
179
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| ツ) 所得計【ワーカ】 |
302 |
413 |
433 |
371 |
420 |
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（※1）収入
・家賃等上昇率を2年毎2％と設定
（※2）初年度諸費用
・建築諸費用-登記、抵当権設定、印紙、保険等、建築費の4％と設定
（※3）固定資産税→賃貸経営入門講座、第9回
・初年度はゼロ、「住宅用土地に対する軽減措置」が2年〜4年適用、5年目から通常の計算
（※4）管理費
・外部の不動産業者に委託、家賃収入の10％と設定
（※5）修繕費
・3年目から発生、建設費の1％次年度以降10％増加と設定
（※6）現金収入
・敷金は預かり金であり、現金収入から差し引く。ここで赤字が出るようなら事業として問題がある
（※7）減価償却費→賃貸経営入門講座、第7回
・建物の耐用年数30年、定額法で設定
・設備については別途それぞれの耐用年数を設定するが、ここでは
金額を省略
（※8）青色申告
・アパート事業による所得税は、毎年次の計算による所得から計算されます。
・年間売上 − 必要経費 − 各控除 ＝ 所得
・この所得税の申告方法に、「青色申告」と「白色申告」の2種類があります
・青色申告の方が、複式簿記でよりキチンと帳簿をつけることが義務づけられ、その分、様々なメリットがあり、最高65万円までの所得控除が得られます
■事業収支計画書のチェックポイント
（1）キャッシュフロー
・累積赤字がなくなるのは、何年目か
・借入金の返済は、何年目に終るか
（2）投資利回りはいくらになるか→成功・失敗例、第7回、第8回
（3）条件設定の再検討
・ 建築額の検討
・ 家賃の検討
・ 将来の変化（家賃上昇率、管理費、修繕費等）の検討
・ 自己資金の額、借入金の額、借入金の返済期間・方法の検討 |
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著者：マーケティングコンサルタント
中小業診断士
宅地建物取引主任者
西田 政彦 |
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