賃貸オーナー・ナビ：アパート経営の収支－（1）事業収支計画表の構造

賃貸経営、資産運用からプライベートライフまでを網羅した、賃貸オーナー向け情報サイト

HOME > アパート経営・マンション経営 > 賃貸経営入門講座 > 賃貸経営入門講座詳細

アパート経営の収支－（1）事業収支計画表の構造

今回は、第3章アパート経営の収支についてお話します。
アパート経営をスタートしようと考える際、「事業収支計画を立てる」事は必要不可欠です。

事業収支計画を立てる事により、始めようとするアパート経営の採算が成り立つか？いくらのコストを掛け、いくら収益が上がるのか？メンテナンスの計画と、費用は？ローンの負担は？などの内容を知ることができます。特に、アパート経営は装置産業的な側面があり、20年30年のスパンで事業を捉える必要があり、長期に亘る事業収支計画が必要となります。

建設会社は図面と一緒に収支計画書を作成し、アパート建設の提案をしてきます。そうした計画ではバラ色の収支が示されているケースが多く見られます。そうした計画書を見て判断しなければなりません。

まず、収支計画書を理解することから始めましょう。事業の収支計画を行うにあたって必要になる収支項目は次のとおりです。

1.初期支出
（1）建築工事費
（2）建築諸費用－建物取得税・登録税、抵当権設定、印紙、火災保険等

2.初期収入
（1）自己資金
（2）銀行等借入金

3.経常収入項目
（1）家賃
（2）礼金（入居時における謝礼的なもの）
（3）更新料（家賃1か月分、2年後ごと）
（4）敷金（入居時における居住中の保証金的なもの）
（5）駐車料
（6）敷金運用益

4.経常支出
（1）管理費－家賃収入の10％程度、外部不動産業者に委託する場合が多い
（2）修繕費－設備の保守点検費や外壁の清掃塗装替え等オ－ナ－の負担の維持管理に必要な費用を設定する
（3）公租公課－税率は、固定資産税が1.4%、都市計画税が0.3%で合計1.7%
（4）借入金返済額

5.減価償却費
（1）建物－償却法は、定率法と定額法があるが、平成10年4月以降の建物については、定額法を採用しなければならない。残存率、償却年数は、法定にしたがって設定（賃貸経営入門講座第7回）
（2）設備－償却法は、定率法と定額法があり、設定は自由。残存率、償却年数は、法定にしたがって設定

次にこうした収支項目を基に、採算性を検討するために作成しなければならないのが収支計画書（損益計算書）と資金計画書（資金計算書）です。

計画書の形式は、1つの様式でまとめているもの、内容によって損益、資金、借入金支払、減価償却内訳などを別の表にしているものなど色々あります。
会計上は損益計算書と資金計算書は、分離しているのが普通ですが、こうした表に不慣れな土地オ－ナ－のため、損益計算書と資金計算書が1体化されたものがあります。この方法は、金銭の流れを経年的に見られ会計の知識の少ない土地のオ－ナ－などに分かりやすく、説明しやすいため活用されています。

【損益計算書の雛形】

	開業前	1年	2年	3年	4年	5年
経常収支
営業収益・家賃・駐車料・礼金・更新料・敷金営業外収益・敷金運用益		―― ―― ―― ―― ―― ―― ―― ――	―― ―― ―― ―― ―― ―― ―― ――	―― ―― ―― ―― ―― ―― ―― ――	―― ―― ―― ―― ―― ―― ―― ――	―― ―― ―― ―― ―― ―― ―― ――
経常支出
管理費修繕費公租公課		―― ―― ――	―― ―― ――	―― ―― ――	―― ―― ――	―― ―― ――
借入金返済額		――	――	――	――	――
減価償却
建物備品	―― ――	―― ――	―― ――	―― ――	―― ――	―― ――
支出合計		――	――	――	――	――
税引前損益　　　事業税　　　未償却額課税対象額　　　法人税　　　住民税　　　事業税税金合計当期損益当期損益累計納付消費税		―― ―― ―― ―― ―― ―― ―― ―― ―― ―― ――	―― ―― ―― ―― ―― ―― ―― ―― ―― ―― ――	―― ―― ―― ―― ―― ―― ―― ―― ―― ―― ――	―― ―― ―― ―― ―― ―― ―― ―― ―― ―― ――	―― ―― ―― ―― ―― ―― ―― ―― ―― ―― ――

【資金計算書の雛形】

	開業前	1年	2年	3年	4年	5年
資金収入
自己資金敷金礼金銀行借入金減価償却費当期利益消費税還付金	―― ―― ―― ――	―― ―― ―― ―― ―― ―― ――	―― ―― ―― ―― ―― ―― ――	―― ―― ―― ―― ―― ―― ――	―― ―― ―― ―― ―― ―― ――	―― ―― ―― ―― ―― ―― ――
資金支出
建築工事費	――
什器備品費建物取得登録税事業所税抵当権設定料消費税銀行借入金利	―― ―― ―― ―― ―― ――	―― ―― ――	―― ―― ――	―― ―― ――	―― ―― ――	―― ―― ――
資金残額
自己資金敷金礼金銀行借入金	―― ―― ―― ――	―― ―― ―― ――	―― ―― ―― ――	―― ―― ―― ――	―― ―― ―― ――	―― ―― ―― ――
留保金累計		――	――	――	――	――

【長期収支計算書（損益計算書と資金計算書の一体）の雛形】

	開業前	1年	2年	3年	4年	5年
経常収入その他収入収入合計		―― ―― ――	―― ―― ――	―― ―― ――	―― ―― ――	―― ―― ――
経常支出減価償却借入金利支出合計		―― ―― ―― ――	―― ―― ―― ――	―― ―― ―― ――	―― ―― ―― ――	―― ―― ―― ――
税引前損益税金合計当期利益当期損益累計納付消費税		―― ―― ―― ―― ――	―― ―― ―― ―― ――	―― ―― ―― ―― ――	―― ―― ―― ―― ――	―― ―― ―― ―― ――
当期キャシュ	――	――	――	――	――	――
銀行返済金	――	――	――	――	――	――
返済後キャッシュ	――	――	――	――	――	――
自己資金敷金残高礼金残高銀行借入残高	―― ―― ―― ――	―― ―― ―― ――	―― ―― ―― ――	―― ―― ―― ――	―― ―― ―― ――	―― ―― ―― ――
留保金累計		――	――	――	――	――

著者：マーケティングコンサルタント
中小業診断士
宅地建物取引主任者
西田　政彦

1　2　3　4　5　6　7　8　9　10　11　12　13　14　15　16　17

賃貸併用特集

	賃貸併用住宅メーカー一覧

	店舗付き住宅メーカー一覧

↑ページトップ

賃貸経営、資産運用からプライベートライフまでを網羅した、賃貸オーナー向け情報サイト